Mutui a tasso zero, perché l’Italia è indietro rispetto a Francia e Germania. - Vito Lops

 

Gli italiani non stanno cogliendo appieno l’era dei tassi bassi che offre l’opportunità di utilizzare la casa per ottenere una liquidità aggiuntiva.

L’Italia è considerata un Paese «cicala» quanto a debito pubblico (160% del Pil). Se però si capovolge la prospettiva e ci si concentra sul debito privato l’immagine degli italiani cambia profondamente: diventiamo delle formichine. Con un rapporto tra indebitamento delle famiglie e reddito vicino al 60%, l’Italia è sotto della media dell’area euro che secondo gli ultimi dati elaborati dalla European mortgage federation e relativi a fine 2020 si spinge oltre il 90%, con punte oltre il 100% in Francia e Spagna.

Si arriva alla stessa conclusione analizzando lo stock di mutui, il valore dei finanziamenti in essere. In Italia è pari a 391 miliardi rispetto ai 1.136 miliardi di Francia e ai 1.666 del Regno Unito, due Paesi comparabili per popolazione. Spostandoci in Germania, anche se ha 20 milioni di abitanti in più (+25%), il confronto stride comunque dato che la terra dove la parola «debito» si confonde con la parola «colpa» (difatti «schuld» vuol dire entrambe le cose) ha uno stock di mutui quattro volte superiore.

Debito pubblico e debito privato

In sostanza gli italiani utilizzano molto meno la leva del debito privato rispetto ai vicini, magari più virtuosi (si veda la Germania e il suo 60% di debito/Pil pre-pandemico) se l’asse si sposta sulle finanze pubbliche. Ma chi sta sbagliando? Quei Paesi che sono formiche nel pubblico e cicale nel privato, oppure gli italiani, cicale in pubblico e formiche in privato? Per quanto possa sembrare controintuitivo in realtà in passato era piuttosto normale aspettarsi una relazione inversa tra debito pubblico e debito privato. Perché nel momento in cui il debito pubblico – per larga parte espresso attraverso titoli obbligazionari emessi dallo Stato – si trasforma in credito privato quando viene acquistato dai cittadini/investitori è evidente che il peso delle passività domestiche cala.

Oggi però le proporzioni stanno cambiando. La quota di BTp direttamente in mano alle famiglie è scesa drasticamente: siamo sotto il 5% rispetto al 20-30% degli anni Ottanta. Compriamo meno BTp che in passato (anche perché da tempo non offrono rendimenti accettabili) ma continuiamo a mantenere un atteggiamento guardingo quando c’è da utilizzare la leva finanziaria. Come si spiega questo atteggiamento?

Tutti i risparmi nella casa.

«Molto dipende da una vecchia mentalità, ancora radicata, che ha portato tanti ad investire tutti i risparmi nella casa. Questi risparmi poi si tramandavano con l’eredità rendendo meno necessario l’indebitamento per comprare una nuova casa – spiega Alessio Santarelli, direttore generale per la divisione broking di MutuiOnline.it -. Questa mentalità però è permeata così tanto che anche chi oggi si trova a dover acquistare una nuova casa, cerca di utilizzare il più possibile la propria liquidità e il meno possibile quella offerta dalla banca. Lo dimostra il fatto che solo il 54% delle compravendite immobiliari è oggi sostenuta da un mutuo. Inoltre – prosegue Santarelli – tra i Paesi europei siamo quelli che chiedono i mutui più bassi, con un loan to value di poco superiore al 60% a fronte di una media europea superiore all’80%».Insomma, pare che ci portiamo dietro un vecchio mindset, non più adeguato ai tempi moderni, quelli in cui i tassi sono straordinariamente bassi e i prezzi delle case, fatto 100 il valore nel 2010, valgono 78.

Educazione finanziaria, siamo dietro lo Zimbabwe.

«Oggi, abbinando il concetto di mutuo a quello di investimento, è possibile difatti stipulare un mutuo a tasso 0 – sottolinea l’esperto di MutuiOnline.it -. Ma molti non lo sanno. E questo è un problema di cultura finanziaria». Su questo fronte le statistiche sono impietose. Secondo una nota ricerca a «quattro mani» di Standard and Poor’s e Banca mondiale l’Italia si colloca al 63esimo posto nel mondo in termini di educazione finanziaria, dietro lo Zimbabwe. Se ci si sposta sui giovani studenti il quadro migliora, ma resta comunque opaco dato che l’indagine Pisa dell’Ocse su un campione di 20 Paesi europei posiziona l’Italia tra il 12esimo e il 13esimo posto. Sul lato mutui, l’educazione finanziaria «svela» che i tassi sono oggi tra i più bassi in Europa con un Taeg medio dell’1,25% (dati European mortgage federation).

Il mutuo e gli investimenti.

«Ciò vuol dire che se si guarda agli investimenti e ai mutui in modo congiunto è possibile chiedere, utilizzando la leva dell’ipoteca che permette di accedere al denaro a costi inferiori rispetto a un comune prestito, una liquidità aggiuntiva non da destinare alla casa ma agli investimenti», spiega Santarelli. «E con i frutti dell’investimento si può ridurre, fino ad abbattere, la quota interessi sul mutuo».

Insomma, date le condizioni di mercato, il mutuo potrebbe essere visto anche come un’occasione storica per accedere a costi bassissimi a una fonte di liquidità da utilizzare per gli investimenti. Se ci si focalizza solo sul debito non si riesce a compiere quel salto di mentalità su cui altri Paesi vicini, più preparati dal punto di vista finanziario, si sono elevati. «Questo non vuol dire che bisogna correre a super-indebitarsi. Tutt’altro – conclude Santarelli -. Ma allo stesso tempo conservare un atteggiamento da formiche, in questa fase storica ancora di più, è un’occasione sprecata per migliorare la qualità della vita».

ILSole24Ore

Mutui, in arrivo tassi ancora più bassi. Così tornano a salire le surroghe. - Emilio Sgambato

Le nuove misure delle Bce rilanciano il Qe e portano a nuovi minimi del costo del denaro. I bassi tassi di interesse sono quindi destinati a movimentare ancora il settore dei mutui.

Le nuove misure delle Bce rilanciano il Qe e portano a nuovi minimi del costo del denaro. I bassi tassi di interesse sono quindi probabilmente destinati a movimentare ancora il settore dei mutui, sia per l’acquisto di una casa che per la surroga di un mutuo già esistente, dopo la frenata degli ultimi mesi. Un’evidenza che emerge anche dal più recente Osservatorio di MutuiOnline.it, che registra «la caduta in terreno negativo di diversi indici Irs e il conseguente allineamento sempre maggiore dei tassi fissi a quelli indicizzati».

La discesa dei tassi continua.
I mercati, nell’attesa dell'annuncio della Bce - spiega una nota – si erano mossi in anticipo già negli ultimi mesi, portando l'Euribor su nuovi minimi intorno al – 0,45% e, soprattutto, facendo letteralmente crollare gli indici Irs che, con un calo dell'1% complessivo, si sono portati su valori negativi per durate fino a 10 anni, e si tengono su valori intorno allo 0,30% per le durate maggiori dopo essere scesi quasi a zero.

Secondo i dati Mutuionline, ora è possibile ottenere un mutuo ventennale ad appena lo 0,22% di tasso variabile e allo 0,57% per un tasso fisso. Sulla durata di 30 anni il miglior tasso variabile è ora allo 0,27% e il tasso fisso più conveniente allo 0,83%.

«Per la prima volta nel mercato dei mutui l'intero arco di migliori offerte, dal variabile al fisso e fino alle durate più lunghe, rimane così al di sotto della già di per sé ridotta soglia dell’1%».

Tornano a salire le surroghe.
La riduzione di quasi un punto percentuale dei tassi in pochi mesi ha inoltre aperto il mercato della surroga ad una notevole quantità di mutui, accesi magari anche in anni recenti e che, per i loro tassi già convenienti, non avrebbero goduto di grandi risparmi con i tassi disponibili per la surroga fino alla primavera 2019.

E così, come rileva l’Osservatorio, «dopo la progressiva riduzione dei flussi di surroghe registrati dalla seconda metà del 2018, nel bimestre luglio-agosto, le richieste di surroghe e sostituzioni sono schizzate al 61,6% del totale dal 38,3% del secondo trimestre (33,7% nei primi tre mesi)».

Di contro si è ridotto il peso delle richieste di mutui per l’acquisto della prima casa, la cui quota si è fermata al 31,3% (51,6% aprile-giugno e 55,4% gennaio-marzo).

«Va però considerato che, soprattutto nelle ultime settimane, questa variazione nella composizione totale delle richieste – sottolineano da Mutuionline.it – si è accompagnata ad un forte incremento dei volumi delle richieste stesse, quindi il mercato dei mutui potrebbe godere di una importante crescita complessiva rispetto allo stesso periodo del 2018. Va anche detto che tassi così ridotti hanno acceso forse fin troppo entusiasmo per le surroghe, stimolando richieste anche per mutui con durate o importi residui molto contenuti o con differenziali di tasso poco rilevanti. È quindi probabile che una parte anche rilevante della nuova domanda di surroghe possa non essere accolta dalle banche e quindi non trasformarsi in erogazioni effettive».

Nuovo record per l’importo medio richiesto per i mutui.
Oltre ai nuovi minimi dei tassi spicca anche il nuovo massimo registrato dall'importo medio richiesto, salito nel terzo trimestre ad agosto a 135.410 euro dai 131.294 del secondo trimestre, e dall'importo erogato, che nello stesso periodo si è portato a 129.578 euro.

https://www.ilsole24ore.com/art/mutui-arrivo-tassi-ancora-piu-bassi-cosi-tornano-salire-surroghe-ACvJSzj

Così cambierà l’Euribor, il tasso-guida dei mutui. - Maximilian Cellino e Marco Ferrando

Guido Ravoet (Imagoeconomica)

Affidabile, più volatile ma non troppo, agganciato il più possibile alla realtà e non alle supposizioni di un manipolo di banchieri. Non è facile trovare un indice che soddisfi i tre requisiti, ma all’European Money Market Institute (Emmi) ce la stanno mettendo tutta per offrire ai mercati entro fine anno un nuovo Euribor: da tempo si ritiene inappropriato un tasso, com’era anche il Libor travolto dagli scandali, frutto di una consultazione quotidiana tra un gruppo ormai ridotto a 20 banche, e non a caso le norme europee sui benchmark prevedono che quello attualmente in uso venga pensionato entro fine 2019.

Ma serviranno almeno un paio d’anni di tempo per modificare migliaia di pagine di contratti e centinaia di algoritmi, dal momento che oggi al tasso nelle sue varie scadenze sono agganciati 180mila miliardi di euro (compresi mille miliardi di mutui): di qui l’accelerata della task force istituita a Bruxelles presso l’Emmi, l’ente che governa le sorti dell’Euribor dagli albori, dove il segretario generale, Guido Ravoet conferma che «l’obiettivo che ci siamo dati è quello di avere una versione definitiva del nuovo schema entro la fine del 2017».

Dopo aver sancito tre mesi fa (si veda Il Sole 24 Ore del 10 maggio scorso) il fallimento della sperimentazione di un possibile nuovo indice basato sulle sole transazioni di mercato, troppo sottili per arginarne la volatilità, il gruppo di lavoro si è messo all’opera pancia a terra per studiare una nuova soluzione ibrida, che consenta di «basarsi sulle transazioni quando appropriate e disponibili, e nel caso in cui non lo siano consenta di usare altri dati», dice ancora Ravoet. Da giugno, secondo quanto risulta, il gruppo di lavoro si è riunito una volta ogni due settimane, con due incontri a Bruxelles, uno a Parigi, un altro a Londra e un altro ancora a Milano, più una serie di conference call: la settimana prossima riprenderanno i lavori e per i più ottimisti già alla fine di settembre o al massimo all’inizio di ottobre si potrebbe materializzare qualche passo in avanti.

«Puntiamo ad avere la nuova metodologia pienamente in vigore entro la fine del 2019», aggiunge il segretario generale dell’Emmi. Ma il 2020 è dietro la porta, e la strada ancora lunga: fissato il nuovo indice ci sarà da sperimentarlo, poi da avviare una consultazione, ottenere il via libera dalle varie authority competenti e quindi dare il tempo alle banche di prepararsi a una rivoluzione dal punto di vista formale, ma anche sostanziale.

La riforma dell’Euribor «è una specie di ordigno», dice un banchiere interpellato da Il Sole. Una bomba che non è detto faccia danni (l’auspicio è proprio questo), ma che in ogni caso è destinata a rivoluzionare il mercato dei mutui retail e corporate, quello dei derivati nonché le norme di funzionamento delle tesorerie delle banche, che viaggiano a ruota. Il tema, in pratica, è delicatissimo e qui si fonda la necessità di uscire dalla logica per certi aspetti autoreferenziale delle “telefonate” (cioè le rilevazioni mattutine sui tassi applicati dalle singole banche), per affidarsi ai prezzi reali, cioè alle transazioni, soldi prestati o impiegati, effettivamente condotte sul mercato. «Il problema è che con l’inondazione di liquidità proveniente dalla Bce in questo momento il mercato è diventato molto sottile», spiega un funzionario di tesoreria di una media banca italiana: pochi scambi, molta volatilità. E in più un panel ormai ristretto a 20 sole banche (nel 2012 erano 44) non aiuta: anche perché 9 di esse sono europeriferiche e i tassi applicati - e segnalati ogni mattina alle 11 - inevitabilmente risentono di chi presta a chi.

Così, se una maggior volatilità rispetto a oggi sembra inevitabile, altre questioni restano aperte. «Un panel allargato sarebbe senz’altro un segnale del commitment dell’intera comunità bancaria nel processo di riforma, dal momento che ogni istituto ne fa uso», si fa notare dall’Emmi. Ma, come già accaduto in passato a più riprese, c’è chi non disdegnerebbe l’intervento diretto della Bce, se non altro vista la mole di dati quotidianamente raccolta a Francoforte. Sul punto Ravoet non si esprime puntualmente, ma ci va vicino: «Emmi giudica positivamente qualunque iniziativa da parte delle istituzioni che possa aiutare il processo di riforma», dichiara a Il Sole. Certo è che l’Emmi governa anche l’Eonia, l’indice calcolato sulle operazioni overnight (a brevissima scadenza), per il quale Bce secondo diversi osservatori potrebbe avere una qualche forma di preferenza vista - appunto - la base transazionale.

Dunque per l’Euribor, con la valanga di attivi collegati, siamo all’ultima chiamata. Se seguirà le sorti del Libor una riforma potrebbe non essere garanzia di sopravvivenza: giusto a fine luglio, il responsabile della britannica Fca, la Financial conduct authority, Andrew Bailey, ha dichiarato che la revisione non è stata soddisfacente, dunque il parametro dovrà essere pensionato entro il 2021. Con buona pace dei 350 trilioni di prodotti finanziari che si porta dietro.

http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2017-08-23/euribor-stretta-riforma-dell-indice-215508.shtml?uuid=AETcvHGC

Goldman Sachs, maxi-patteggiamento sui mutui: 5,1 miliardi per chiudere le cause.

Raggiunto l'accordo con il Dipartimento di Giustizia, i procuratori degli stati di New York e Illinois, la National Credit Union Administration, e le Federal Home Loans Banks di Chicago e Seattle. L'intesa si aggiunge a quelle già raggiunte dalle autorità americane con JPMorgan, Bank of America e Citigroup. 

Goldman Sachs tenta di lasciarsi alle spalle uno dei maggiori problemi legali della crisi con un maxi-patteggiamento. La banca guidata da Lloyd Blankfein paga 5,1 miliardi di dollari, di cui 2,5 di sanzione civile per risolvere la disputa con le autorità americane sui Residential Mortgage Backed Security, i titoli legati ai mutui.

Goldman ha raggiunto un accordo con il Dipartimento di Giustizia, i procuratori degli stati di New York e Illinois, la National Credit Union Administration, e le Federal Home Loans Banks di Chicago e Seattle. Oltre alla sanzione, la banca pagherà 875 milioni di dollari in contanti e si impegna a restituire 1,8 miliardi di dollari ai consumatori tramite vari programmi. Il patteggiamento peserà sui conti del trimestre per 1,5 miliardi di dollari dopo le tasse.

“Siamo soddisfatti di aver risolto un accordo di principio per risolvere il problema”, afferma Blankfein. Secondo l’analista di Autonomous Research, Guy Moszkowski, il patteggiamento è più elevato degli attesi 1,3 miliardi di dollari. Ma Goldman Sachs ha accantonato – mette in evidenza Moszkowski – più di 2 miliardi di dollari negli ultimi trimestri e gli 1,8 miliardi di dollari per i consumatori non sono in contanti.

Il patteggiamento miliardario con Goldmans Sachs si aggiunge a quelli già raggiunti dalle autorità americane con JPMorgan, Bank of America e Citigroup, nell’ambito delle indagini legate su come le banche hanno venduto titoli legati ai mutui. JPMorgan ha pagato 13 miliardi di dollari, Citigroup 7 miliardi di dollari. Il patteggiamento più pesante è stato quello di Bank of America, che ha versato 17 miliardi di dollari.

http://www.ilfattoquotidiano.it/2016/01/15/goldman-sachs-maxi-patteggiamento-sui-mutui-51-miliardi-per-chiudere-le-cause/2377132/#disqus_thread

Ma i soldi, materialmente, chi li esce?

Alla fine, conoscendo la politica economica statunitense, verranno spalmati con l'emissione di altri titoli spazzatura da smerciare in borsa ai fessacchiotti di turno?

Dobbiamo aspettarci un'ulteriore botta alla già devastante crisi economica mondiale provocata dai sub prime??

Rent to buy, comprare casa pagando l’affitto. Ma sulle tasse restano dubbi. - Luigi Franco

Il decreto Sblocca Italia ha introdotto la nuova modalità di acquisto, che permette di chiedere un mutuo più basso alla banca e dovrebbe rilanciare il mercato immobiliare. Il futuro acquirente è tutelato dal rischio che sull'immobile vengano iscritte ipoteche o che sia ceduto ad altri. Manca però la circolare con i chiarimenti sul trattamento tributario in caso di rinuncia.

E’ una formula per comprare casa in tempo di crisi. Si chiama rent to buy: inizi ad abitare nell’alloggio che hai scelto pagando un canone più alto di un normale affitto, poi dopo un po’ di tempo acquisti l’immobile togliendo dal prezzo complessivo parte di quello che hai già versato. In banca potrai così chiedere un mutuo inferiore. L’acquirente ha una soluzione contro la stretta del credito, mentre i costruttori hanno maggiori opportunità di smaltire l’invenduto. “Ma i vantaggi ci sono anche per il privato che vuole vendere, senza avere un’esigenza immediata di fare il rogito – spiega Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato –. Con il rent to buy può rivolgersi anche ad acquirenti che al momento non sono in condizione di acquistare, ma lo saranno fra qualche anno”. Un sistema che per Enrico Seta, responsabile della segreteria tecnica del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, è utile a rilanciare il mercato immobiliare: “In Italia il 33% delle compravendite è di tipo sostitutivo, realizzate cioè da persone che decidono di cambiare casa, e il rent to buy favorisce queste soluzioni”. Fin qui le note positive. Solo che, da quando la nuova modalità è stata introdotta quattro mesi fa dal decreto Sblocca Italia, sono rimaste irrisolte alcune questioni di carattere giuridico e fiscale su come metterla in pratica. E il nuovo strumento non è ancora decollato. Così, per rilanciare l’attenzione sul tema, il Consiglio nazionale del notariato ha presentato uno schema contrattuale tipo e un decalogo informativo.

Come funziona il rent to buy? - In un contratto di rent to buy si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Il proprietario consegna subito l’alloggio in cambio di un canone, costituito da due componenti: una quota è un canone di affitto versato dal futuro acquirente per il godimento del bene, un’altra quota verrà invece detratta dal prezzo al momento del rogito. Facciamo un esempio: proprietario e futuro acquirente si mettono d’accordo per un prezzo di 100mila euro e un canone mensile di mille euro, 500 dei quali vengono imputati al prezzo e sono quindi una sorta di acconto. Se il rogito si farà dopo cinque anni, all’acquirente resteranno da pagare 70mila euro, perché 30mila sono già stati versati con parte dei canoni.

E se il futuro acquirente cambia idea? - Dopo un periodo di “affitto”, chi ha firmato il contratto come futuro acquirente può cambiare idea e decidere di non comprare più l’immobile. Nel contratto di rent to buy si stabilisce entro quale termine questa scelta debba essere fatta, in ogni caso non oltre i dieci anni. L’acquirente mancato perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari. E se il mancato acquirente, divenuto inadempiente, non se ne va più via? A questo punto il proprietario non deve attivare una procedura di sfratto, ma di rilascio del bene, di solito più veloce e meno costosa.

Che tutele ha chi vuole comprare? - Il contratto di rent to buy va trascritto nei registri immobiliari: il futuro acquirente ha così la garanzia che durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a qualcun altro. Se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato rispetto ai creditori del venditore, che non potranno pignorare l’immobile.

E le tasse? - Fino al momento del rogito le imposte legate al possesso dell’immobile e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario dell’immobile, come nel caso di un normale contratto di locazione, mentre le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico di chi abita nell’alloggio. Per quanto riguarda i canoni versati, la parte relativa al godimento del bene viene trattata come un normale affitto, che contribuisce al reddito da fabbricati: il proprietario privato, per esempio, può scegliere tra il regime con Irpef ordinaria e imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) o il regime di cedolare secca. La parte finalizzata all’acquisto viene invece tassata come un acconto sul prezzo di vendita: per esempio al futuro acquirente spetta un’imposta di registro al 3%, mentre le quote versate contribuiranno alla eventuale plusvalenza, su cui il proprietario dovrà versare le imposte nel caso di vendita entro i cinque anni dall’acquisto di un’abitazione non principale.

In attesa della circolare – Dal momento che il decreto Sblocca Italia non ha disciplinato il rent to buy dal punto di vista tributario, ulteriori chiarimenti, riguardanti soprattutto il caso in cui l’acquirente rinunci all’acquisto, arriveranno con una circolare che il vice direttore generale dell’Agenzia delle entrate Eduardo Ursilli ha annunciato per febbraio. Ursilli ha però dato alcune anticipazioni: “Potrebbe accadere che le parti gonfino la parte destinata ad anticipo per sottrarla alla tassazione del reddito da fabbricati. E che il proprietario si cauteli trattenendone una buona fetta a titolo di risarcimento danni. Come agenzia stiamo pertanto valutando la possibilità di considerare la parte trattenuta come parte del reddito da fabbricati”. Per quanto riguarda invece la possibilità che un proprietario scelga il rent to buy per posticipare il rogito dopo cinque anni dall’acquisto di un’abitazione non principale, in modo da non pagare imposte sulla plusvalenza, il vice direttore ha fatto sapere che l’orientamento è di non considerare tale operazione elusiva, ma una lecita opportunità prevista dalla nuova norma.

http://www.ilfattoquotidiano.it/2015/01/28/rent-to-buy-casa-pagando-laffitto-sulle-tasse-restano-dubbi/1373718/