Il decreto Sblocca Italia ha introdotto la nuova modalità di acquisto, che permette di chiedere un mutuo più basso alla banca e dovrebbe rilanciare il mercato immobiliare. Il futuro acquirente è tutelato dal rischio che sull'immobile vengano iscritte ipoteche o che sia ceduto ad altri. Manca però la circolare con i chiarimenti sul trattamento tributario in caso di rinuncia.
E’ una formula per comprare casa in tempo di crisi. Si chiama rent to buy: inizi ad abitare nell’alloggio che hai scelto pagando un canone più alto di un normale affitto, poi dopo un po’ di tempo acquisti l’immobile togliendo dal prezzo complessivo parte di quello che hai già versato. In banca potrai così chiedere un mutuo inferiore. L’acquirente ha una soluzione contro la stretta del credito, mentre i costruttori hanno maggiori opportunità di smaltire l’invenduto. “Ma i vantaggi ci sono anche per il privato che vuole vendere, senza avere un’esigenza immediata di fare il rogito – spiega Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato –. Con il rent to buy può rivolgersi anche ad acquirenti che al momento non sono in condizione di acquistare, ma lo saranno fra qualche anno”. Un sistema che per Enrico Seta, responsabile della segreteria tecnica del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, è utile a rilanciare il mercato immobiliare: “In Italia il 33% delle compravendite è di tipo sostitutivo, realizzate cioè da persone che decidono di cambiare casa, e il rent to buy favorisce queste soluzioni”. Fin qui le note positive. Solo che, da quando la nuova modalità è stata introdotta quattro mesi fa dal decreto Sblocca Italia, sono rimaste irrisolte alcune questioni di carattere giuridico e fiscale su come metterla in pratica. E il nuovo strumento non è ancora decollato. Così, per rilanciare l’attenzione sul tema, il Consiglio nazionale del notariato ha presentato uno schema contrattuale tipo e un decalogo informativo.
Come funziona il rent to buy? - In un contratto di rent to buy si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Il proprietario consegna subito l’alloggio in cambio di un canone, costituito da due componenti: una quota è un canone di affitto versato dal futuro acquirente per il godimento del bene, un’altra quota verrà invece detratta dal prezzo al momento del rogito. Facciamo un esempio: proprietario e futuro acquirente si mettono d’accordo per un prezzo di 100mila euro e un canone mensile di mille euro, 500 dei quali vengono imputati al prezzo e sono quindi una sorta di acconto. Se il rogito si farà dopo cinque anni, all’acquirente resteranno da pagare 70mila euro, perché 30mila sono già stati versati con parte dei canoni.
E se il futuro acquirente cambia idea? - Dopo un periodo di “affitto”, chi ha firmato il contratto come futuro acquirente può cambiare idea e decidere di non comprare più l’immobile. Nel contratto di rent to buy si stabilisce entro quale termine questa scelta debba essere fatta, in ogni caso non oltre i dieci anni. L’acquirente mancato perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari. E se il mancato acquirente, divenuto inadempiente, non se ne va più via? A questo punto il proprietario non deve attivare una procedura di sfratto, ma di rilascio del bene, di solito più veloce e meno costosa.
Che tutele ha chi vuole comprare? - Il contratto di rent to buy va trascritto nei registri immobiliari: il futuro acquirente ha così la garanzia che durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a qualcun altro. Se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato rispetto ai creditori del venditore, che non potranno pignorare l’immobile.
E le tasse? - Fino al momento del rogito le imposte legate al possesso dell’immobile e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario dell’immobile, come nel caso di un normale contratto di locazione, mentre le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico di chi abita nell’alloggio. Per quanto riguarda i canoni versati, la parte relativa al godimento del bene viene trattata come un normale affitto, che contribuisce al reddito da fabbricati: il proprietario privato, per esempio, può scegliere tra il regime con Irpef ordinaria e imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) o il regime di cedolare secca. La parte finalizzata all’acquisto viene invece tassata come un acconto sul prezzo di vendita: per esempio al futuro acquirente spetta un’imposta di registro al 3%, mentre le quote versate contribuiranno alla eventuale plusvalenza, su cui il proprietario dovrà versare le imposte nel caso di vendita entro i cinque anni dall’acquisto di un’abitazione non principale.
In attesa della circolare – Dal momento che il decreto Sblocca Italia non ha disciplinato il rent to buy dal punto di vista tributario, ulteriori chiarimenti, riguardanti soprattutto il caso in cui l’acquirente rinunci all’acquisto, arriveranno con una circolare che il vice direttore generale dell’Agenzia delle entrate Eduardo Ursilli ha annunciato per febbraio. Ursilli ha però dato alcune anticipazioni: “Potrebbe accadere che le parti gonfino la parte destinata ad anticipo per sottrarla alla tassazione del reddito da fabbricati. E che il proprietario si cauteli trattenendone una buona fetta a titolo di risarcimento danni. Come agenzia stiamo pertanto valutando la possibilità di considerare la parte trattenuta come parte del reddito da fabbricati”. Per quanto riguarda invece la possibilità che un proprietario scelga il rent to buy per posticipare il rogito dopo cinque anni dall’acquisto di un’abitazione non principale, in modo da non pagare imposte sulla plusvalenza, il vice direttore ha fatto sapere che l’orientamento è di non considerare tale operazione elusiva, ma una lecita opportunità prevista dalla nuova norma.
